Ông A có giao kết 1 hợp đồng dịch vụ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với công ty CPĐT B ngày 20/5/2020 với mục đích mua đất ở, bên B hoàn tất việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A với thời hạn thực hiện hợp đồng là 30/8/2020, tổng giá trị hợp đồng là 900 triệu đồng. Điều kiện về trách nhiệm vật chất do vi phạm hợp đồng có ghi nhận 2 sự lựa chọn, 1 là trường hợp nếu công ty B chậm bàn giao giấy tờ cho ông A thì sẽ phải thanh toán cho A khoản tiền phạt 2%/tháng đối với tổng số tiền mà bên A thanh toán cho công ty B tương ứng với thời gian B chậm thực hiện nghĩa vụ; 2 là bên B chậm bàn giao GCN QSDĐ quá 30 ngày thì A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, được hoàn trả lại tiền và bên B nộp phạt 30% tổng giá trị bên A đã thanh toán. Đến hạn, ông A đã thanh toán hết số tiền 900 triệu cho bên B, tuy nhiên chưa được bàn giao đất cũng như GCN SQDĐ. Tháng 6/2023, ông A yêu cầu công ty B thực hiện trách nhiệm chậm bàn giao giấy tờ cho ông A thì sẽ phải thanh toán cho A khoản tiền phạt 2%/tháng đối với tổng số tiền mà bên A thanh toán cho công ty B tương ứng với thời gian B chậm thực hiện nghĩa vụ cụ thể là phải bàn giao giấy tờ và 2% của 900 triệu đồng trong 33 tháng tức 594 triệu đồng, tuy nhiên công ty B trả lời bằng văn bản cho rằng, theo Điều 301 Luật thương mại 2005 quy định “Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm”. Ông A cần làm gì trong trường hợp này??
1.Hợp đồng là gì ?
Căn cứ vào quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Trong thực tế, hợp đồng thường gặp ở các quan hệ mua bán tài sản, trong quan hệ lao động… đây được coi như bằng chứng ghi lại những thoả thuận của các bên về các nội dung trong hợp đồng.
2. Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng
Về bản chất, Hợp đồng là 1 dạng của Giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015, do vậy điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cũng chính là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Căn cứ Điều 117 BLDS 2015, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là:
- Các bên tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp luật có quy định.
Ví dụ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, các loại hợp đồng giao dịch về bất động sản phải lập thành văn bản có Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản,…
3. Trường hợp hợp đồng vô hiệu
Theo Điều 407 BLDS 2015, hợp đồng vô hiệu trong các trường hợp sau:
– Hợp đồng có nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
– Hợp đồng được xác lập do giả tạo, nhằm che giấu một hợp đồng khác.
– Hợp đồng được lập bởi người chưa thành niên (dưới 18 tuổi), người mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi và đã được người có quyền, nghĩa vụ liên quan yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu.
– Hợp đồng được lập do nhầm lẫn. Một bên trong hợp đồng vì nhầm lẫn mà mục đích giao kết hợp đồng không thực hiện được thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên vô hiệu.
– Hợp đồng được lập do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép.
– Hợp đồng do người không nhận thức, làm chủ hành vi của mình thực hiện: say rượu, đang dung chất kích thích không kiểm soát được hành vi,..
– Hợp đồng được lập nhưng không tuân thủ quy định về hình thức có hiệu lực của pháp luật.
– Đối tượng của hợp đồng không thực hiện được. Trong đó, một bên biết/phải biết về việc này nhưng không thông báo cho bên kia khiến bên kia chấp nhận giao kết hợp đồng. Ngoài việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì bên kia còn có thể phải bồi thường thiệt hại.
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, theo Điều 131 BLDS 2015, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và trả lại cho nhau những gì đã nhận. Hợp đồng vô hiệu đó sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được giao kết.
Nếu không hoàn trả được đúng hiện vật đã nhận trước đó thì có thể quy ra tiền để trả lại cho nhau bằng tiền. Đồng thời, bên nào có lỗi trong việc hợp đồng vô hiệu thì sẽ phải bồi thường thiệt hại.
4. Mức phạt vi phạm trong hợp đồng
Đối với hợp đồng Dân sự:
Đối với hợp đồng dân sự thì mức phạt vi phạm hợp đồng do các bên tự do thỏa thuận (không bị khống chế mức tối đa), cụ thể:
“Điều 418 BLDS 2015. Thỏa thuận phạt vi phạm:
- Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
- Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
- Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”
Đối với hợp đồng Thương mại:
Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm.
Điều 301 Luật Thương mại 2005. Mức phạt vi phạm:
Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.
Đối với hợp đồng xây dựng:
Mức phạt trong hợp đồng xây dựng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.
Điều 146 LXD 2014. Thưởng, phạt hợp đồng xây dựng, bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng
- Thưởng, phạt hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
- Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước, mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Ngoài mức phạt theo thỏa thuận, bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan khác.
- Trường hợp của ông A và công ty B
Hai bên giao kết hợp đồng đúng quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm của luật và không trái với đạo đức xã hội. Do vậy, hợp đồng phát sinh hiệu lực đồng thời quyền và nghĩa vụ của các bên được công nhận và bảo đảm thực hiện.
Chủ thể trong hợp đồng là cá nhân ông A và CT CPĐT B là thương nhân, do đó luật có thể áp dụng trong trường hợp này là Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Thương mại 2005.
Mức phạt ghi nhận trong hợp đồng cụ thể:
- Bên B chậm bàn giao giấy tờ cho ông A thì sẽ phải thanh toán cho A khoản tiền phạt 2%/tháng đối với tổng số tiền mà bên A thanh toán cho công ty B tương ứng với thời gian B chậm thực hiện nghĩa vụ;
- Bên B chậm bàn giao GCN QSDĐ quá 30 ngày thì A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, được hoàn trả lại tiền và bên B nộp phạt 30% tổng giá trị bên A đã thanh toán
Ông A lựa chọn theo cách thức 1, tuy nhiên mức phạt này theo công văn trả lời của công ty B thì đang vượt quá 8% giá trị vi phạm theo quy định của Luật thương mại 2005. Câu trả lời này đúng hay sai???
Chúng ta cùng xem xét, cụ thể, chủ thể của quan hệ hợp đồng là giữa 1 cá nhân và 1 thương nhân, hợp đồng dịch vụ chuyển nhượng QSDĐ, do vậy cần xem xét bản chất của Hợp đồng.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 1 Luật thương mại 2005 về Phạm vi điều chỉnh có ghi rõ “3. Hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi của một bên trong giao dịch với thương nhân thực hiện trên lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong trường hợp bên thực hiện hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi đó chọn áp dụng Luật này.” Ở quy định này có cho phép chủ thể lựa chọn việc áp dụng Luật thương mại 2005 hay không, không mặc nhiên áp dụng trong mọi trường hợp. Do vậy ở đây việc áp dụng quy định của Luật thương mại hay Luật khác phụ thuộc vào nhu cầu của bên thực hiện hoạt động không nhằm mục đích sinh lợi, cụ thể là ông A mua đất để ở, không mang tính chất sinh lợi. Do đó, ông A có quyền lựa chọn pháp luật áp dụng mà không phụ thuộc vào ý kiến hay sự chấp thuận của công ty B. Trong trường hợp ông A lựa chọn luật áp dụng là Bộ luật Dân sự 2015 thì như đã nêu rõ ở trên, Điều 418 BLDS 2015 không giới hạn mức tối đa của phạt vi phạm mà tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy, nội dung được quy định trong hợp đồng là đúng quy định và không làm ảnh hưởng đến các quy định khác. Việc công ty B phải làm là thực hiện theo đúng điều khoản đã được các bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng.
CÁCH THỨC XỬ LÝ CHO ÔNG A:
Trả lời công văn yêu cầu công ty B tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng và thanh toán các khoản phạt vi phạm.
Trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận thì ông A có thể khởi kiện tới Tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết.
Với bề dày kinh nghiệm của mình, Luật Huy Hoàng Long tự hào là đơn vị cung cấp các dịch vụ pháp lý nhanh và tiết kiệm chi phí nhất cho khách hàng trong việc hỗ trợ soạn thảo công văn trả lời, hoà giải hoặc đại diện tiến hành thủ tục khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn cũng như thực hiện các dịch vụ pháp lý.
LUẬT HUY HOÀNG LONG
● Điện thoại: 0944580222
● Email: tuvan@luathuyhoang.vn
● Website: https://luathuyhoanglong.vn/
● ️ Địa chỉ: Tầng 2, LK05 – Khu đô thị 54, ngõ 85 Hạ Đình, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội
